En los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD) y sobre sucesiones y donaciones, la base imponible es el valor real de los bienes o derechos transmitidos onerosamente o lucrativamente.
El concepto de valor real no viene determinado en las normas tributarias: el Tribunal Supremo lo equipara al valor de mercado. Podemos considerar como valor de mercado “el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación“.
Para comprobar el valor real de los bienes en los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD) y sobre sucesiones y donaciones, las comunidades autónomas competentes pueden acudir, cuando se trata de bienes inmuebles, a la estimación por referencia a los valores catastrales, afectados o no por coeficientes; los precios medios de mercado; los dictámenes periciales, y los valores asignados en las tasaciones realizadas en efectos de concesión de préstamos hipotecarios para su adquisición.
En los últimos años son varias las comunidades autónomas que incluyen en la Instrucción de comprobación de valores de los bienes el módulo relativo a valor del metro cuadrado de amarre.
Para comprobar el valor del metro cuadrado de un derecho de uso de amarre, éste ha de estar configurado como un derecho real. Si el amarre se presta como un simple servicio, éste no es susceptible de venta, ni por tanto su transmisión estaría sujeta al ITPAJD.
En la valoración del metro cuadrado de amarre se tiene en cuenta además de la ubicación del puerto y los servicios que éste presta, el número de años que quedan de concesión, de manera similar a las valoraciones de los usufructos.
En muchas ocasiones, el número de años que tiene el derecho de cada titular, por desconocimiento, no ha influido en el precio. En los años de bonanza se produjeron compraventas que en apariencia no tenían en cuenta el número de años que quedaban para finalizar la concesión. Los precios estaban disparados.
Ahora bien, las administraciones tributarias deben actuar al fijar el precio de mercado como “un comprador potencial correctamente informado de las características del bien”, y en consecuencia en sus instrucciones debería reflejarse el año de finalización de la concesión, o al menos, esta limitación temporal del derecho de uso debería tenerse en cuenta al establecer el valor mínimo de comprobación del metro cuadrado de amarre en cada instalación.
Jaume Prats
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